La Generalitat de Catalunya va publicar el passat 28 de juliol el llistat de zones de mercat residencial tens. Aquesta iniciativa celebra el seu tercer any de vigència, després de la primera declaració l’any 2023, en el marc de les accions aprovades aleshores dins de la Llei estatal pel dret a l’habitatge. Des de llavors, la Generalitat ha analitzat anualment la situació de l’habitatge de cada municipi per revisar que continuïn complint els requisits necessaris.
En aquesta ocasió, el nombre de municipis inclosos ha pujat dels 271 als 302 respecte a l’any passat, una designació que engloba gairebé 7 milions de persones. Respecte a l’any passat, 22 municipis han sortit d’aquest llistat, entre ells Reus. Aquest fet és una bona notícia? Quin impacte pot tenir a casa nostra? Perd eines el municipi per regular el mercat? Són preguntes que poden marcar l’evolució de l’oferta i la demanda residencial a la ciutat. Per intentar trobar-hi respostes, a Reusdigital.cat hem parlat amb dos experts en habitatge, que ofereixen el seu punt de vista sobre les actuacions de la Generalitat.
Quins requisits han de complir els municipis per formar-ne part?
Segons els criteris establerts per la Generalitat de Catalunya, les poblacions han de complir un seguit de condicionants, especificats a la Llei estatal pel dret a l’habitatge. Un dels indicadors per ser considerada zona de mercat residencial tens és que les persones o famílies dediquin més del 30% dels seus ingressos a pagar el lloguer o la hipoteca, incloent-hi les despeses bàsiques com la llum, el gas o l’aigua. Un altre dels indicadors és el preu del lloguer o de compra dels habitatges. Les localitats que hagin experimentat un increment acumulat de com a mínim 3 punts per sobre de l’IPC també poden formar part del llistat.
Què implica al municipi formar-ne part?
Entrar al llistat de pobles i ciutats implica l’aplicació a tota la superfície del municipi de dues grans mesures destinades a la contenció del lloguer. En primer lloc, el lloguer dels nous contractes no podrà ser superior al vigent els cinc anys anteriors, exceptuant la clàusula d’actualització anual. D’altra banda, en el cas dels grans tenidors —propietaris físics i jurídics amb més de cinc immobles—, el preu del lloguer no podrà superar l’Índex de referència.
Poca oferta i molta demanda
Per entendre la situació actual cal donar una ullada al mercat immobiliari i al context dels últims anys. La sotsdirectora de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, la doctora Gemma Caballé, ha apuntat que, malgrat la implantació d’aquest topall a Reus, els preus van continuar pujant. Segons Caballé, això s’explica, entre altres factors, perquè la dimensió dels habitatges ha anat disminuint progressivament arran de la implementació de la normativa. «Els habitatges són més petits», ha assegurat Caballé, «i a l’hora d’actualitzar el càlcul sembla que els preus han baixat, però no és així».
Aquesta tendència ha comportat que els propietaris ja no posin al mercat de lloguer els pisos més grans o en millors condicions, ja que només en poden obtenir un rèdit limitat. Tal com ha comentat la membre de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la URV, aquests habitatges es posen directament a la venda, es destinen al lloguer de temporada o queden buits. Segons les dades a què fa referència Caballé, el nombre de pisos de lloguer ha disminuït un 20%, fet que implica poca oferta i molta demanda.
L’advocat i expert en temes immobiliaris, el reusenc Joan Bermúdez, ha comentat que aquesta normativa catalana, supeditada a l’estatal, manté els preus dels contractes ja existents, però considera que la reducció de l’oferta acaba comportant un augment dels preus.
El topall de lloguer: una mesura contraproduent?
Per a Bermúdez, la creació d’un topall pot ser «una bona mesura», però només ajuda aquells que realment poden trobar un pis. «S’ha posat la mesura a una conseqüència», ha subratllat l’expert, «que ha fet reduir l’oferta».
De cara a l’evolució del mercat a Reus a partir del mes d’abril, Bermúdez considera que «no ha de ser un fet negatiu». «Potser la situació del municipi no és la mateixa que la d’altres grans ciutats», ha assenyalat, i considera que la mesura ha comportat «una estabilització de preus».
Joan Bermúdez ha defensat que l’eliminació del topall no implicarà directament un augment dels preus del lloguer. Al seu entendre, les quanties dels lloguers a la ciutat «no han de pujar molt» com a tònica general. Segons ha argumentat, el preu del lloguer «no és un problema» per als reusencs i assenyala que hi ha poblacions amb un encariment més elevat del preu del lloguer que també han sortit del llistat. A parer seu, treure els topalls farà entrar novament al mercat del lloguer molts habitatges que ara no hi són. Aquest fet, segons l’expert, podria comportar un major equilibri entre oferta i demanda.
En la mateixa línia, Caballé considera que el control de preus «té un efecte contrari al que es pretén». A més, ha alertat que, arran d’aquesta reducció de l’oferta, els requisits a l’hora d’arrendar un pis han augmentat, fet que dificulta encara més l’accés a l’habitatge, especialment a les persones en situació de vulnerabilitat.
Focalitzar les ajudes al lloguer
Davant d’aquesta situació, Caballé és partidària de canviar la concepció de les subvencions per pal·liar els costos del lloguer. L’especialista ha remarcat un creixement exponencial d’aquestes ajudes, que han passat de les 30.000 atorgades l’any 2010 a les 97.000 del 2024. «L’escletxa entre rendes altes i rendes baixes s’està accentuant encara més», ha alertat.
La sotsdirectora de la Càtedra UNESCO d’Habitatge considera que algunes de les mesures impulsades per la Generalitat estan comportant «efectes contraris» als que es pretenen. «Estem entrant en una dinàmica de dependre constantment de la intervenció de l’administració pública en l’habitatge», ha comentat, fet que assegura que «impedeix equilibrar» el mercat privat. Per a l’experta, els ajuts s’haurien de concentrar en aquelles persones que no es poden permetre un pis.
Els propietaris no inverteixen en les propietats
Tots dos experts han alertat que aquest context comporta una manca d’inversió en els habitatges. En el cas de Caballé, considera que el camí ha de ser «incentivar» la posada novament al mercat dels habitatges, mitjançant seguretat jurídica o mesures per rehabilitar-los. «Hem d’aconseguir que als propietaris els surti més a compte tenir l’habitatge llogat que buit o venut», ha comentat.
En el cas de Reus, Bermúdez defensa que la ciutat «té pisos», encara que molts d’aquests s’haurien de revisar. «Als afores hi ha moltes construccions noves, però al centre tenim moltes construccions antigues», ha comentat. Per a l’advocat, les mesures han d’anar molt més enllà de limitar el preu del lloguer i han de passar per potenciar la revalorització dels espais ja construïts.
Independentment de la solució o de quan arribi, cap dels dos experts contempla que el mercat s’estabilitzi a curt o mitjà termini. En opinió de Caballé, s’ha de deixar d’actuar pensant a dos o tres anys vista i fer-ho amb una previsió de set o vuit. «Cal buscar un equilibri entre drets i obligacions entre les parts, que se sentin còmodes», ha conclòs.
Sense dades de les ocupacions
Un dels aspectes més mediàtics i que sovint s’emporta més titulars són les ocupacions. Preguntada al respecte, Caballé ha posat en relleu que «no tenim dades», fet que condiciona molt la seva lectura i anàlisi. «No sabem quantes ocupacions són per necessitat o quantes són per conducta fraudulenta», ha admès. Considera vital fer aquest «primer pas» i remarca que «no sabem» si és un problema en si mateix o un símptoma d’un altre de més gran. «Per a gent en situació de vulnerabilitat, ocupar és l’alternativa a estar al carrer», ha comentat, «i l’habitatge social no pot abastar tota aquesta demanda».
Finalment, no ha volgut relacionar la presència d’habitatges d’ús turístic amb les dificultats residencials, ja que, segons ella, compten amb una normativa específica.
La classe mitjana la marca l’habitatge
La desaparició de la classe mitjana també té relació, segons Bermúdez, amb l’estat actual de l’habitatge. L’advocat ha assegurat que tenir accés a un pis sense haver de destinar-hi una gran part dels ingressos era un dels factors clau per a l’existència d’aquesta classe mitjana. L’augment dels preus obliga ara moltes famílies a dedicar una part cada vegada més important dels seus ingressos a l’habitatge. «L’habitatge ajuda a crear un entorn social», ha conclòs Bermúdez, «un pis mai perd valor si hi vius, l’estàs amortitzant».
Cap dels dos experts contempla que, almenys a curt termini, els preus del lloguer baixin un cop desapareguin les mesures restrictives a Reus aquest mes d’abril. Tot i això, tots dos valoren positivament la sortida del municipi del llistat de zones tensionades i confien que l’eliminació dels topalls permeti recuperar part de l’oferta perduda els últims anys. La incògnita, però, és si serà suficient per equilibrar una situació que, passi el que passi, té un impacte directe en les butxaques i les condicions de vida de molts reusencs.