Cal pensar que certes declaracions no es fan necessàriament per les dates en què ens trobem, ni tampoc perquè hi hagi un interès electoral, tot i venir formulades per representants polítics. Potser responen a l’ambient que sempre es genera entorn de Nadal; potser cal creure que es fan amb bona voluntat, amb l’objectiu de donar resposta a les demandes, les peticions i les necessitats que la ciutadania exposa reiteradament. O potser, simplement, perquè també qui les formula s’ha deixat impregnar per l’esperit nadalenc. Tot i això, quan s’escolten, es llegeixen i s’analitzen amb un cert detall aquestes ofertes, fan pensar més en els desitjos que tothom expressa quan s’acosta l’any nou.
El president Illa, imbuït de la bona voluntat del moment i també de la necessitat de continuar disposant del suport dels seus socis parlamentaris (Comuns i ERC), ha presentat un pla d’habitatge que preveu la construcció de 214.000 nous pisos a mitjà termini. Aquest càlcul s’ha fet, suposadament, a partir d’un mapa on s’assenyalen els terrenys disponibles a Catalunya on, amb el temps, es podria arribar a construir. Cal recordar, però, que molts d’aquests terrenys, a hores d’ara, ni tan sols disposen de la qualificació urbanística necessària per edificar. Aquesta proposta recorda, en certa manera, les mesures impulsades per Aznar l’any 1998, quan es va liberalitzar el sòl amb l’argument de facilitar l’accés a l’habitatge.
Aquesta declaració genera molts interrogants. El primer que crida l’atenció és que, si l’any 2025 el nombre de pisos construïts a Catalunya va assolir el màxim des del 2008, amb 17.400 habitatges, aquesta xifra continuï sent tan baixa en relació amb la necessitat real d’habitatge existent. Això hauria de portar-nos a reflexionar sobre per què no es construeix més. Les raons poden ser moltes: segons el sector de la construcció i els promotors immobiliaris, hi ha manca de mà d’obra, un preu molt elevat dels pocs solars urbans disponibles, dificultats per obtenir finançament bancari i una gran complexitat administrativa per complir tots els requisits previs a l’inici d’una obra.
Totes aquestes qüestions s’han tingut realment en compte? Cal recordar que el president ja va anunciar la construcció de 50.000 pisos en el debat de política general del 2024. La nova xifra s’hi ha d’afegir o és simplement una actualització de l’oferta inicial? I, mantenint la presumpció de bona voluntat, com es pensa resoldre totes les dificultats que exposen els professionals del sector?
En primer lloc, moltes de les 179 àrees previstes poden trigar anys a disposar de la qualificació urbanística necessària. S’ha previst com es desenvoluparan les urbanitzacions prèvies a la construcció dels edificis? O es tornarà a fer com sovint ha passat, construir primer i ja fer després els carrers i serveis? D’altra banda, cal suposar que totes aquestes àrees estaran situades en entorns amb demanda real d’habitatge i amb una bona xarxa de transport públic, per evitar l’ús excessiu del vehicle privat. O es creu que es pot generar demanda allà on no n’hi ha només pel fet de construir? Cal recordar que aquest va ser un dels errors que van contribuir a la crisi financera i immobiliària.
Sense aprofundir més en les qüestions tècniques —tot i que són les primeres que s’haurien de resoldre— i sense entrar en la manca de mà d’obra qualificada, hi ha un altre factor clau: el finançament. Segons el pla, entre el 40% i el 50% dels habitatges haurien de ser a preus assequibles. L’ICF aportaria fins a 8.000 milions d’euros per finançar-los i, sorprenentment, es garantiria una rendibilitat d’entre el 4% i el 6% als promotors. Costa de veure com tot això pot encaixar.
L’any 2007 el sector financer va fer fallida, i encara avui hi ha ajudes del contribuent que no s’han retornat. Una de les causes principals de la crisi va ser l’excessiva concentració del finançament en la construcció. Per què, doncs, el Govern de la Generalitat preveu que l’ICF pugui caure de nou en aquest parany, vinculant una part important del seu balanç a un únic sector? Cal recordar que l’ICF ha de captar recursos al mercat i no és un banc amb comptes de clients.
Un altre aspecte cridaner és la garantia de rendibilitat als promotors anunciada per la consellera Sílvia Paneque. Resulta difícil entendre com es pot assolir aquesta rendibilitat quan una part important de la producció s’ha de destinar a preus assequibles, tot i el 15% d’aprofitament mitjà del sòl que es quedarà l’administració un cop qualificats els terrenys. El promotor haurà de pagar interessos de mercat, sense bonificacions fiscals específiques, ja que la Generalitat no té capacitat normativa per establir ajudes fiscals com les que pot impulsar el Govern de l’Estat. A més, ni tan sols se sap quin percentatge dels habitatges seran de lloguer, fet que encara dificulta més la viabilitat financera del projecte.
No es tracta de valorar si la mesura és bona o dolenta, sinó de preguntar-se si és realment factible. A hores d’ara, genera molts dubtes i massa preguntes sense resposta. A això s’hi afegeix una qüestió clau: què passarà si no hi ha un acord ampli de tot l’arc parlamentari i es produeix un canvi de govern?
Potser, efectivament, l’ambient nadalenc ha portat a escriure la carta als Reis d’Orient, amb l’esperança que el dia 6 de gener deixin alguna cosa sota l’arbre. O potser es tracta d’un posicionament més prosaic i propi del llenguatge polític: fer bona la dita catalana que diu que “qui dies passa, anys empeny”.
Joan Bermúdez i Prieto és advocat i politòleg.